Bất cập thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản

Thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi nào?

Một trong những nội dung quan trọng được dự kiến sửa đổi trong Bộ luật Dân sự (BLDS) lần này là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản. Theo quy định hiện hành, việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Tuy nhiên, theo TS. Hoàng Thị Thúy Hằng thì quy định nói trên đã tạo nên sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, nhất là Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Theo quy định của Luật Nhà ở, quyền sở hữu đối với nhà ở được chuyển kể từ thời điểm được công chứng. Tuy nhiên, đối với đất đai thì quyền sử dụng đất lại được chuyển kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

“Như vậy, cùng một khối tài sản thống nhất là nhà và đất nhưng thời điểm chuyển quyền giữa đất và nhà trên đất lại khác nhau. Quy định như vậy là không thống nhất, khó khăn trong thực tiễn áp dụng”- bà Hằng phân tích.

Cũng theo bà Hằng, nên sửa đổi theo hướng thời điểm của việc xác lập, thay đổi, chuyển dịch và chấm dứt vật quyền đối với bất động sản là thời điểm hợp đồng được giao kết (hoặc thời điểm hợp đồng giữa các bên được công chứng); còn đăng ký chỉ là điều kiện để đối kháng với người thứ ba.

PGS.TS Dương Đăng Huệ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự kinh tế, Bộ Tư pháp cũng phân vân: trên thế giới quan điểm về phát sinh quyền sở hữu mỗi nơi một khác nhau. Với quy định hiện hành của Việt Nam cũng bộc lộ nhiều bất cập, do đó, sửa đổi BLDS lần này sẽ cố gắng tháo gỡ cho được vấn đề nói trên.

Chỉ nên có hai hình thức sở hữu?

Hiện nay, BLDS hiện hành quy định 6 hình thức sở hữu bao gồm: sở hữu nhà nước; sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân; sở hữu chung; sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp. Tuy nhiên nhiều ý kiến cho rằng chia 6 hình thức sở hữu như vậy là chưa khoa học, không phù hợp.
Phát biểu tại Tọa đàm Bộ luật dân sự (BLDS) sửa đổi Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng hy vọng lần sửa này Bộ luật mới sẽ có “sức sống” dài hơn, thậm chí hàng thiên niên kỷ. Do vậy việc sửa đổi phải có tầm nhìn cao

TS Hoàng Thị Thúy Hằng cho rằng, khi xác định các hình thức sở hữu thì phải xét ý nghĩa của nó trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Nếu có sự khác biệt về hình thức sở hữu thì phải dẫn đến sự khác biệt về nội dung quyền sở hữu, về hậu quả pháp lý trong chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản.

Bà Hằng cho rằng, qua nghiên cứu cho thấy nội dung của quyền sở hữu không có gì thay đổi khi chủ sở hữu là các chủ thể khác nhau. Bà Hằng “phê” sự phân loại về hình thức sở hữu của BLDS hiện hành thực tế không có ý nghĩa về mặt pháp lý. Bà Hằng đề nghị chỉ nên quy định hai hình thức sở hữu là sở hữu riêng (sở hữu một chủ) và sở hữu chung (sở hữu nhiều chủ).

Liên quan đến quyền sở hữu, ông Nguyễn Hồng Hải, Trưởng Phòng pháp luật dân sự (Vụ Pháp luật dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp) cho biết: BLDS sửa đổi sẽ bổ sung chế định chiếm hữu, các quyền của người không phải là chủ sở hữu và tiếp nhận.

Đồng thời, dự thảo Bộ luật sửa đổi bổ sung các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất và nhiều nội dung quan trọng khác.

Ngoài ý kiến của các chuyên gia trong nước, tại cuộc tọa đàm nói trên, các chuyên gia đến từ Pháp (một quốc gia có BLDS với sức sống lâu bền, có truyền thống luật dân sự cả về học thuyết lẫn thực tiễn) đã trao đổi, chia sẻ với Việt Nam nhiều kinh nghiệm quý.