Cải cách thủ tục hành chính trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Thể hiện cải cách hành chính

Biểu hiện rõ ràng nhất của tinh thần cải cách hành chính là dự thảo Thông tư đã hạn chế những giấy tờ không cần thiết trong hồ sơ đăng ký, song vẫn bảo đảm tính chính xác của nội dung đăng ký; đồng thời quy định cụ thể thành phần, số lượng các loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký đối với mỗi loại việc đăng ký cụ thể. Tức là đối với loại đăng ký thế chấp nhất định thì có những loại giấy tờ cụ thể. Ngoài ra, yêu cầu các loại giấy tờ là bản chính, bản sao hay bản sao có chứng thực cũng được quy định rõ nhằm tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký và cán bộ đăng ký tiếp nhận,  giải quyết hồ sơ. Theo đó, dự thảo Thông tư được xây dựng với một mục riêng quy định về hồ sơ trong các trường hợp: đăng ký thế chấp sử dụng đất ; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; xóa đăng ký thế chấp…Trong trường hợp hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất cần: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực, xác nhận theo quy định của pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký thế chấp, văn bản được ủy quyền trong trường hợp được ủy quyền (Điều 10) của dự thảo.

Dự thảo cũng quy định cụ thể trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai ở trường hợp bên thế chấp không phải là chủ sử dụng đất. Đây là một bất cập nảy sinh từ thực tiễn vì hiện nay các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Doanh nghiệp 2005 về việc góp vốn và đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có sự thống nhất. Điều này, dẫn đến hệ quả là các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc đăng ký thế chấp đối với trường hợp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới, đặc biệt là việc thực hiện ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận, chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp trên Sở Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai. Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 10 đã đề xuất hướng giải quyết các trường hợp này. Theo đó, trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đang thuê, đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp phần bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì có thể nộp hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực hoặc xác nhận theo quy định của pháp luật thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đặc biệt, nhằm đáp ứng hơn nữa yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi tối đa cho người dân, rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, tại Điều 18 dự thảo Thông tư đã quy định về việc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ đăng ký đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện đăng ký thế chấp.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc chứng nhận đăng ký thế chấp và Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, trả kết quả đăng ký theo luật định và hoàn thiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT.

Giải quyết việc đăng ký thế chấp trong trường hợp bổ sung

Đây được coi là điểm mới so với các quy định hiện hành về việc đăng ký thế chấp trong trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Điều 19  dự thảo đã quy định rõ về hiệu lực hợp đồng bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, tương ứng với hậu quả pháp lý xuất pháp từ hiệu lực của hợp đồng mà trong mỗi trường hợp thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có phải xóa đăng ký thế chấp trước đó hay không.

Sẽ có 2 tình huống pháp lý xảy ra . Trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký thế chấp  mới và không phải xóa đăng ký thế chấp trước đó. Trường hợp bổ sung giá trị nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp mới thay thế hợp đồng thế chấp đã ký thì người yêu cầu đăng ký thực hiện xóa đăng ký thế chấp trước đó và thực hiện đăng ký thế chấp mới. Có thể thấy, quy định này đã giải quyết được những bất cập, vướng mắc mà tổ chức, cá nhân thực hiện đăng ký thế chấp đang gặp phải. Căn cứ vào hướng dẫn này, người yêu cầu đăng ký có thể lựa chọn quyết định ký kết hợp đồng thế chấp mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó hoặc ký kết hợp đồng thế chấp mới thay thế hợp đồng thế chấp đã ký.

So với các văn bản pháp luật hiện hành hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như Thông tư liên tịch số 5/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 3/2006/TTLT-BTP – BTNMT… thì dự thảo này đã có sự thay đổi về cơ cấu, bố cục và đã hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trình tự thủ tục cung cấp thông tin về thế chấp, tài sản gắn liền với đất. Qua đó, giúp các tổ chức, cá nhân dễ dàng trong việc tìm hiểu, tiếp cận, thực hiện đăng ký cũng như tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.