Kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
- Cơ sở lý luận pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam;
- Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay;
- Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam.
ThS. Nguyễn Thị Bảo Nga (giữa), Chủ nhiệm đề tài
ThS. Nguyễn Thị Bảo Nga trình bày nội dung Chương 1 của đề tài. Tác giả đã nêu ra các quan niệm về nhà ở xã hội qua các thời kỳ ở Việt Nam bắt đầu từ những năm 1960-1970. Nội hàm khái niệm nhà ở xã hội được làm rõ trong Luật Nhà ở năm 2005 và sau này là Luật Nhà ở năm 2014 với khái niệm nhà ở xã hội được xây dựng theo hướng chung hơn theo Khoản 7 Điều 3, “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở”.
Từ quy định trên, đề tài đưa ra khái niệm mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán bằng văn bản. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao và chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo đúng thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Hoạt động mua bán nhà ở xã hội thực hiện theo trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật.
Về đặc điểm, ngoài các đặc điểm chung như mua bán nhà ở thông thường (giao dịch dân sự, loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng song vụ có đền bù), mua bán nhà ở xã hội có một số điểm đặc thù riêng sau:
- Đối tượng của quan hệ mua bán là loại hình nhà ở đặc biệt, nhà ở xã hội;
- Trong quan hệ mua bán nhà ở xã hội, bên mua và bên bán phải đáp ứng được các điều kiện về chủ thể do pháp luật quy định. Bên mua phải thuộc các đối tượng chính sách, có khó khăn về nhà ở và tích lũy để có thể tự tạo lập chỗ ở. Còn bên bán phải được lựa chọn trên cơ sở thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở xã hội;
- Mua bán nhà ở xã hội phải được sự cho phép hoặc thừa nhận, kiểm soát của các cơ quan nhà nước theo những thủ tục pháp lý nhất định.
Tiếp theo, đề tài nghiên cứu, phân tích pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Về khái niệm, ThS. Nguyễn Thị Bảo Nga cho rằng, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là hệ thống các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bên mua và bên bán trong việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; và quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền với các bên trong việc xác định chủ thể, điều kiện được mua bán, trình tự thủ tục mua bán, hợp đồng mua bán và thời điểm chuyển quyền sở hữu khi các bên tiến hành hoạt động mua bán nhà ở xã hội.
Hai thành viên của đề tài: TS. Phạm Thị Hương Lan (thứ hai từ trái sang)
và TS. Bùi Đức Hiển (thứ ba từ trái sang)
Một trong những đặc điểm chính của pháp luật mua bán nhà ở xã hội là quan hệ pháp luật gắn liền với an sinh xã hội, được xây dựng trên nền tảng chính sách an sinh xã hội với mục tiêu đảm bảo cho mọi cá nhân đều có diện tích ở tối thiểu. Trong chương này, tác giả cũng trình bày nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, bao gồm các vấn đề: chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở xã hội; điều kiện được mua bán nhà ở xã hội; hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội; thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội.
Trong đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội là căn cứ quan trọng xác định trách nhiệm pháp lý của các bên cũng như giải quyết tranh chấp khi có phát sinh. Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội cần có sự thống nhất giữa các ngành luật cùng điều chỉnh.
Sau đó, TS. Phạm Thị Hương Lan trình bày Chương 2 của đề tài. Tác giả tập trung chỉ ra và phân tích những bất cập trong thực trạng mua bán nhà ở xã hội hiện nay. Đó là các vấn đề như: đánh giá thế nào là thu nhập thấp (liên quan đến quản lý hành chính); thiếu cơ sở pháp lý để xác định về chỗ ở; chưa có quy định về thứ tự ưu tiên cho các chủ thể mua nhà ở xã hội; chưa có chế tài để xét duyệt hồ sơ và trao đổi thông tin giữa các cơ quan. Từ những bất cập nêu trên, TS. Hương Lan đưa ra một số kiến nghị.
Buổi sinh hoạt khoa học tiếp tục diễn ra với phần trình bày của TS. Bùi Đức Hiển. Tiến sĩ trình bày tập trung vào pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và đề xuất các giải pháp.
PGS.TS. Lê Mai Thanh trao đổi tại tọa đàm
Trao đổi với đề tài, PGS.TS. Lê Mai Thanh cho rằng, về bản chất, hoạt động mua bán nhà ở xã hội không phải là tự do thỏa thuận giữa hai bên. Đây cũng không phải là giao dịch tư, vì thế hoạt động này có những rào cản. Vậy pháp luật hiện hành có những bất cập gì? Pháp luật về hình thức này là mệnh lệnh áp đặt luật chơi để bảo đảm tiêu chí của nó. Thế nên, đề tài cần bám vào mục đích điều chỉnh của pháp luật quy định về vấn đề này.
Tọa đàm cũng nhận được những thảo luận, góp ý của TS. Nguyễn Thị Hường, ThS. Nguyễn Thanh Tùng và các nhà nghiên cứu khác.